賃貸の保証会社と連帯保証人について強く言いたいこと!


賃貸保証会社と連帯保証人賃貸を探しているときに、不要となるケースを除き、保証人を立てる必要があります。
これは、あなたが家賃などの滞納をしてしまい、支払いに応じられない時の代行者としてなる人を示します。

 

昔は、連帯保証人を立てるのが基本でした。

しかし連帯保証人は、審査において、親族など親しい関係であり、しかも支払能力を証明できる人(会社正社員で一定の年収以上の人)である必要が多く、賃貸を探す人にとって、場合によっては大きなハードルとなっていました。

また、賃貸物件のオーナーや管理会社にとっても、現在の連帯保証人システムでは、より多くの入居者を求めている中での障害になったり、逆に連帯保証人を立てても逃げられるケースが多く、活用が難しくなってきているのも事実です。

 

そこで、近年よく見かけるようになったのが、「賃貸保証会社」です。

別名では、「保証人会社(保証人代行会社)」などと言われることも多いみたいですが、共通しているのは、親族や支払い能力を証明できる保証人が不要で、その会社を使うことで賃貸契約が出来るようになることです。

つまり、連帯保証人の代行をしてくれる会社です。

保証代行会社の審査も、あなた自身の立場と支払能力の証明程度となり、入居できる能力があっても、ちょっとした理由で連帯保証人を立てづらい人々の大きな味方になっています。

 

しかし、賃貸保証会社を使うには、代わりに料金が大きくかかります。

料金は、その物件が利用を指定する保証会社の形態により異なります。
私がよく見かけたのが、初期費用として家賃の半額+毎月(もしくは契約1年ごとに)家賃の数%といったパターンです。

このことからも分かるとおり、保証会社は便利な分、結構大きな料金負担にはなります。

連帯保証人を立てられる人にとっては、保証会社の利用が強制でない限り、保証人を立てるほうが経済的であることは間違いありません。

 

そのマンション・アパートで保証会社が利用できるか否か?そして、それは強制か?任意か?

これは、物件紹介の詳細に記載があります。

任意例表記:保証人代行=保証会社利用可 株式会社○○ 初回保証料30,000円 任意加入
強制例表記:保証会社利用必 初回保証料:月額賃料等の50% 契約後1年毎に5,000円

 

もし、詳細な記載の確認が出来ない場合は、内見よりも前の段階で必ず確認しましょう!

内見をして気に入っても、保証会社の利用が強制且つ高額な場合となり、諦めなければならなくなっては、非常に非効率な引越し準備となります。

 

良い賃貸契約が出来ますように☆
タカハシ

 

PS
早い者勝ちの賃貸物件探しでは、効率は必須です。
それを実現させるまでの経験と今後の自分のために残した73のコツ

あなたにも役立てそうなら、参考下さい。


家賃値下げ交渉方法とタイミング


家賃値下げ交渉

「家賃を値下げしたい」と思うのは、皆同じです。
私も、これを何度も異なるケースで試してきました。

ここでは、私の経験を交えた家賃値下げ交渉方法を3つのタイミングと共に紹介します。

【契約時】
契約時は、対象の物件によっては大きく値下げ交渉が可能です。

また、多くの場合、このタイミングを逃すと、次のチャンスは更新時=2年後です。
値下げを望むのであれば、まずは目先の2年のための努力をしてみましょう!

まずはタイミング。

これは、実際に契約書の手続きをする時では遅すぎます。
物件探しにおいて、内見をすると同時に行います。

なぜか?

これは、内見の時に見つけられる物件の落ち度を利用して交渉するためです。

例えば、既にクリーニング済みか?と確認の上、見に行った内装にキズやシミ、もしくは使い勝手の悪い部分があるとします。

それらのポイントをまとめては、「●●が他の同等額の物件と比較して、少し難があるが、修繕・改善は不要な代わりに値下げになりませんか?」と切り出します。

このとき、毎月の家賃から●●円下がるという結果が得られない場合、さらなる一手もあります。

それは、「毎月の家賃の値下げでなくても、礼金を1ヶ月もしくは0.5ヶ月考慮いただけませんか?」とする方法です。

礼金は、賃貸物件の探し方に欠かせない73のコツの12~13番目で少し紹介していますが、仮に0.5ヶ月分でも、家賃12万円ならば、6万円もの値下げを意味します。

その割には、言葉の響きとして、毎月の家賃を下げるよりもハードルが低くなりがちです。

6万円もの値下げを得られれば、今の時代では良いDVDレコーダーや立派なカーテンも買えます。

つまり、内見をした上での不満なポイントを利用して、毎月の家賃交渉から切り出し、結果NGならば、礼金値下げを提案してみる2段階方式で臨みます。

なお、内見でどう見ても素敵過ぎる落ち度のない場合、その物件に対する大家の自信と他の人との競争は激しいことが想定されます。

このような場合については、交渉が難航しやすくなります。

大家としても、自信があることから、他にも入居希望者は直ぐに見つかり、無理に値下げを受け入れる必要はない環境ですので、よほど気に入った物件なのであれば、正直に契約時の交渉はやめましょう。

家賃交渉のポイントは、正当な理由があることです。
これがあれば、お互い不快にはなりません。

また、不動産屋の仲介者が実際に言葉として大家に伝えてくれる上、彼らの経験からもそれをうまく伝えたり、プラスのアドバイスを受けることが出来ます。

まずは、交渉をする理由を明確にまとめ、不動産の担当者に相談をしてみましょう。

 

更新時(住みたい希望有り)
まだ住みたいけど、家賃は出来れば抑えたい。

このような場合でも、まずは理由を明確にします。
決して、「高いから」「家賃が下れば助かるから」という理由ではありません。

更新時であれば、それまでに住んできて思いつく不便な点を修繕・改善する代わりに毎月の家賃値引きに出来ないか?という交渉をします。

また、契約時では毎月の家賃の交渉として難しい場合は、礼金を用いて2段階な値下げを試みましたが、更新時は、更新料金を免除もしくは半額にしてもらう提案が有効です。

 

更新時(引っ越しても差し支えない程度)
もし、更新時の心境として、まだ住みたい思いよりも「引越しを覚悟出来る」くらいその家賃では不満がある状況であるならば、思い切っての交渉が出来ます。

まずは、これまで同様に理由を明確にします。
この段階では出て行く覚悟があるくらいの不満があるわけですから、簡単なことかもしれません。

その後、ここではさらに、「不満の全面解決もしくは家賃●円でなければ更新したくない」というプラスのポイントを作成します。

以上を用いて、はっきりと相手に不満と理由、そして交渉なければ更新をしないことを伝えます。

あとは大家次第ですが、「引越しを覚悟出来る」くらいなのであれば、これくらい強い明確な意思表示をすることで、あなたの不満を解消させてくれる、もしくは家賃を希望通りにしてくれる可能性にチャレンジできます。

 

よい家賃交渉が出来ますように☆
タカハシ

 

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【違い】分譲賃貸と普通賃貸と定期賃貸


分譲賃貸と普通賃貸の違い

賃貸物件の検索を不動産サイト(スーモスマイティ、など)でしていると、「どうみてもハイグレードな造りにも関わらず安い」「しかも駅近」「しかもしかも結構便利な立地」というマンションに出会うことがあります。

実は多くの場合、これらは分譲マンションが賃貸になった「分譲賃貸」なケースです。
そして、これらの多くは、「定期賃貸」であることが多くあります。

ここでは、それぞれの意味の違いについて、想定できるメリット・デメリットと共に紹介します。

 

【普通賃貸】
いわゆる「借りる」を目的として建てられ、提供されている部屋です。

契約期間は、一般的に2年ごとに更新の意思確認があり、双方(貸主と借主)の同意があれば、延長がまた2年ごとに可能となっています。

駅近や便利な立地、設備の充実度などに比例して、家賃は高くなります。

 

【分譲賃貸】
これは、分譲マンションとして「売買」が目的で建てられ販売されていた部屋を、購入した契約者が一時的に貸し出している場合に用いられる表現です。

貸し出される理由は、

・購入後に長期出張や転勤で一定期間、そこに住めなくなった
・元々、買った部屋を貸し出して、ビジネスとして考えている

というケースが多くあります。

実際の分譲マンション購入者は、余程のお金持ちでない限り、ローンを組んで購入しています。

つまり、自分が住まない間も、支払いローンが発生しているので、他の人に貸し、収入を得ては自分のローン返済に充てられることが最大の理由です。

これに伴い、契約できる期間については様々ですが、普通賃貸が一般的に2年ごとの契約が更新の限り続けられるのは違い、元々の購入者=貸主の状況によって、更新できないことがあるのがデメリットといえます。(もし、住んだ後に気に入っても出ていかねばならないのは、結構大変且つツライことです。)

また、多くの場合、契約の段階で「いつに退去しなければならない」というのが分かっていて住まなければならないこともデメリットでしょうか。

しかし、同額の普通賃貸の家賃では考えられないような設備=ディスポーザー(生ゴミ処理機)やシステムキッチン、ゆとりあるバスルーム、美しい玄関、床暖房、防音・免震などなどや立地条件は、大きな魅力です。

 

【定期賃貸】
上記で解説の「分譲賃貸」となる理由が。貸主の一時的な環境変化による場合、最終的には本人が戻ってくるときに合わせて契約が終了になります。

このように、期間が決まっている中で利用できる賃貸が定期賃貸と呼ばれ、正式には、「定期借家契約」となります。

メリットとデメリットは、基本的には「分譲賃貸」と同じとなります。

 

いかがでしたか?

私も賃貸マンションの検索をしていると、「あ、こんな良さそうな設備と場所なのに、家賃が安い!」と一瞬嬉しい気持ちになり、その勢いで不動産屋に行ってから「あの、これは平成●年●月末日までの契約となりますが、大丈夫ですか?」と知らされガッカリした経験があります。

もちろん、これを上手く利用できる人もいるかもしれませんが、出来るだけ長く住める様な物件を探している人は、予め、このあたりを気にかけながら、検索しては、マンション詳細内容を早い段階でチェックしましょう。

 

よい部屋がみつかりますように☆
タカハシ



賃貸の仲介手数料と更新料の相場


仲介手数料と更新料賃貸契約をする場合、よく目と耳にするのが、「仲介手数料」と「更新料」です。

「仲介手数料」は、いわゆる物件を紹介してくれた不動産屋さんへのお礼金であり、
「更新料」は、その物件のオーナーへ契約更新の意味で支払うお金です。

それでは、それぞれの相場(目安)はいくらなのか?

 

【仲介手数料】

基本的に契約時の1回限り、金額は最大で家賃の1ヶ月分とされています。

しかし、今や同じ物件を複数の不動産屋が取り扱っているケースは珍しくありません。

一部の物件に対しては、仲介手数料無料としている場合もあります。

そんな中で、ミニミニなどのCMで代表されるように、「ウチ経由で契約してくれた方が安いよ」という差別化を図る為、家賃の半額=0.5ヶ月分しかかからないケースも多く出てきています。

例えば、家賃13万円の紹介マンションが合った場合、同じマンションでも「仲介手数料」をA社が1.0か月分、B社が0.5か月分としているならば、6.5万円も契約時にかかる費用としての差が生じます。

これは、大きいです。

もし、希望する部屋を見つけられても、最初の紹介してくれた不動産屋が1.0か月分の手数料を取っている場合、手数料が安い別の不動産屋へ取り扱いがあるか聞いてみるのは、ある意味裏ワザです。

ただし、別の不動産経由の紹介に変える=元々紹介してくれていた不動産屋が行ってくれた手続き内容はすべて白紙になり、B社によって初めからとなるため、場合によっては、第三者に先を取られるリスクもあります。

そのため、初期の段階で紹介してくれる不動産屋の吟味も平行して行っておくことが無難です。

また、更新時に「仲介手数料」を請求されることは基本的には考えられません。
とはいえ、様々な形態が存在する昨今ですので、この点も、最初の契約時にはっきり確認しておくべきと思います。

 

【更新料】

一般的な契約期間である2年ごとに1回、家賃の一か月分が請求されることが一般的ですが、これは物件ごとに異なります。

また、更新料が無料の物件もあります。
特に、UR住宅や定期借家契約の場合です。

更新料の支払い義務に関しては、最近ニュースでも拒否できる/出来ないなどありますが、
基本的には、その物件が気に入ったことを想定して、揉め事を回避する上でも、契約時に相互理解を取っておくべき点ではあります。

また、更新料時期は、料金交渉のチャンスではあります。

どの大家さんも、出て行かれれば、その分修繕費用も次を探すのにも苦労します。
そして、誰もそれを望んではいません。今の住人さんにいてもらえる方が楽です。(よほどトラブルメーカーでない限り・・・)

つまり、お互いの希望を出し合えるタイミングでもあります。

例えば、

・ 単純に次回の更新時の更新料を「なし」もしくは「半分」にする契約を新たにしてもらう。
・ 更新料はそのままに、毎月の家賃を少なくてもいいから値引きしてもらう

特に毎月家賃は、次の2年間を考えると、たとえ¥1,000値引きできたなら、24ヶ月で¥240,000もの節約になり、更新料を2回分払うのと変わらない意味を持ちます。

このように、契約時の約束確認をしてから、気に入った物件なのであれば、更新時に値段交渉をしてみるという流れは決して遠慮すべきことではないかと思います。

 

良い物件が見つかりますように☆
タカハシ



賃貸マンション情報の検索条件を保存して、ラクラク物件探しをする方法


6つ目の賃貸物件探しに欠かせない73の秘密のコツとして紹介のある
「条件保存は必須」を実際に行う方法をここでは詳しく紹介していきます。

検索を必要とする度に、条件を毎回選択・入力するのは止めて、より多くの物件を集中して検索していきましょう。

満足出来る引越しを実現するための最初のステップとして、参考下さい♪

【はじめに】
【SUUMO(スーモ)の場合】
【Sumaity(スマイティ)の場合】
【HOME’S(ホームズ)の場合】
【CHINTAI(チンタイ)の場合】
【at home(アットホーム)の場合】
【エイブルの場合】

 


【はじめに】
ここで紹介の方法は、同じPCを使い続けて検索を実施する際に、以前の条件を呼び出して簡単検索が可能になる方法です。

もし、家や別の場所のPC、スマートフォンなど複数の所からアクセスして同じ条件を呼び出したい場合には、SUUMOやHOME’Sのように会員IDが不動産サイトであれば、先にIDを作成してログインした状態で、下記の条件保存を行いましょう。

こうすることで、条件保存したときと違うPCやスマホからアクセスした場合、ログインして呼び出すことが可能になります。

特に不動産サイト側でログインしての会員ID機能がない場合は、初回のみ、各PCやスマホごとに、下記の設定を行い、2回目以降は呼び出しのみで検索が簡単に可能となります。

*但し、利用中のデバイス設定によっては、完全にブラウザを閉じてしまった後や再起動した後など、上手く機能しない場合もあるようですので注意ください。

 


SUUMO(スーモ)の場合】
1. 下記のTOPページから「賃貸物件」を進みます。(上記リンクのように直接賃貸検索ページに飛ぶ場合もあります)

2. 路線や地図などから詳細な検索を進めます。

3. 最終的な検索結果の画面で「この条件をマイリストに追加する」をクリックします。(SUUMOページデザイン変更で見た目が変わることはあります。その場合、画面右や左側の「検索条件」の欄でこの条件で「保存する」といったボタンをクリックしましょう)

4. 完了すると下記の表示が確認できます。(SUUMOは複数登録可能です)

5. 後日、同じ条件を呼び出したいときは、下記の「マイページ」にカーソルを合わせると出てくる「マイリスト(検索条件)」をクリックして呼び出しが出来るようになります。(デザインが異なる場合、画面最上部に「お気に入り」があれば、その並びに「検索条件」がありクリックすると呼び出します)

 


Sumaity(スマイティ)の場合】
1. 下記の「賃貸物件」のページに入り、条件検索を進めます。(上記リンクのように直接賃貸検索ページに飛ぶ場合もあります)

2. 検索結果画面において、赤○をしてある画面左下の「この条件を保存する」を押します。(スマイティ側のページデザイン変更で見た目が変わることはあります。その場合、検索結果の画面上で「この条件を保存する」という表示をクリックしましょう)

3. 完了すると、先ほど「この条件を保存する」であった部分が「この条件を保存しました」に変わり、同時に画面右上側の「保存した条件」が保存件数と共に変化します。

4. 次回、画面右上側の「保存した条件」をクリックすると、保存した条件ごとの物件をチェックすることが可能となります。

 


【HOME’S(ホームズ)の場合】
1. まずは、下記の「賃貸物件」からクリックしていきます。(HOME’Sのページデザイン変更で見た目が変わる場合がありますが、要は「借りる(賃貸)」から賃貸物件を探すページへ移動します)

2. 地域と路線などから、検索条件を設定し実行します。

3. 検索結果が出た画面の下記の部分にある「この条件を保存する」をクリックします。

4. 下記の完了画面が出ます。(HOME’Sは複数登録可能です)

5. 後日、同じ条件で検索したいときは、下記のように画面右上にある「保存した物件/新着メール」の箇所をクリックすると確認できます。

 


【CHINTAI(チンタイ)の場合】
1. はじめに、下記の画面から検索を進めます。(CHINTAIのページデザイン変更で見た目が変わる場合がありますが、要は沿線や地図などから賃貸物件の条件検索を行います)

2. 検索結果が出た画面の下へスクロール(移動)します。(デザイン変更で、検索結果の画面右上に表示される場合もあります)

3. 下記のように移動すると、左下に「検索条件を保存する」が見えますので、クリックします。(CHINTAIは、1件だけ登録可能です)

4. 完了すると、下記の画面が確認出来ます。

5. 次回以降、同じ条件を呼び出したいときには、下記のように画面上部にある「保存条件で探す」をクリックして表示できます。(もしくは画面最上部の右側で「保存中の条件」をクリックして呼び出します)

 


【at home(アットホーム)の場合】
1. 下記のように賃貸検索を進めます。(レイアウトデザインが変わっていても、「借りる(賃貸)」から賃貸へ移動し、地図やエリア・駅などから物件検索をします)

2. 検索結果の画面上にある「この検索条件を保存する」をクリックします。(デザインが変わっていても、画面右や左側で「検索条件を保存する」というボタンをクリックします)

3. 完了すると、下記の表示が確認できます。(at homeは複数登録可能です)

4. 再度同じ条件の呼び出しを行うときは、下記のように画面右上の「登録(保存)した検索条件」をクリックして進められます。

 


【エイブルの場合】
1. まずはエイブルのページで「沿線・駅から探す」など好きな方法で条件検索します。

2. 検索結果画面が以下の赤枠のようになっていたことを確認して、一度画面を閉じたり別のページを見たりしてみます。

3. その後、再度エイブルのページに入りなおした際、画面右上の赤枠にある「前回の条件で検索」をクリックします。

4. すると、青枠部分が前回最後にエイブルのページで検索結果となった条件が呼び込まれて結果表示されます。

 

よい物件が見つかりますように☆
タカハシ