格安賃貸物件の6つの落とし穴


格安賃貸の落とし穴物事格安であることは嬉しいことであり、賃貸でも家賃が格安な物件を探してしまうことは理解できます。

だからこそ今回は、賃貸ならではの「格安」に表現される裏の落とし穴について検証してみたいと思います。

格安な賃貸の家賃を見て、「本当にそれは格安なのか?」「実は高くなるのでは?」ということを見分けられるようになるための分析をしていきます。

1. 風呂無しで格安な場合

今の時代、本当に風呂が無いことが格安につながるのか?

例えば、

家賃30,000円で風呂なし

家賃50,000円で風呂あり。

銭湯に毎日行くとして、今の銭湯は1回450円。
450円*30日=13,500円。

毎日相当のお湯など光熱費をお風呂に費やしても、平均3,500円程度。

つまり、差額は10,000円です。

これに加えて、洗濯を家でするならば、お風呂付ならば入った風呂の水を使って節約ができる反面
風呂なし=銭湯+家での洗濯では、結局水道代がかなり増える計算になります。

また、銭湯+コインランドリーになるならば、洗濯頻度と量によってはさらに高く見積もりにもなります。

さらに、

・住むところから銭湯が近くにあるのか?
・天候不良や営業時間で行けない日があるリスク
・そもそも、その銭湯がつぶれたら?

このような悩みを考慮してまでも、はたして、家賃30,000円で風呂なしの賃貸マンション・アパートは格安なのでしょうか?

このような視点でも、一度自分に問いただしてみることは大事かと思います。

2. 期間限定でしか住めない理由で格安な場合

設備の充実さや駅からの近さがあるにも関わらず、明らかに相場的に他よりも格安賃貸に見受けられる場合は、契約期間を注意してチェックしましょう。

多くは、分譲マンションを一時的に住まないオーナーが期間限定で貸し出している場合があります。

つまりは、契約期間満了と共に、出て行かねばならない。

出て行くと、敷金からの天引きも引越し料金も新たな賃貸への礼金・家賃も嵩む一方です。

そこまでして、格安で条件の良いところに期間限定でも住みたいのか?を良く検討しましょう。

3. 家賃が格安なのに管理費(共益費)が高い場合

意外に多いのがこのパターンです。

不動産サイトでは、家賃の項目が大きめの文字で表示される一方、管理費(共益費)は小さめで気づきにくいもの。

同じような設備・場所・広さで家賃が95,000円と105,000円があった場合、それは、95,000円(共益費11,000円)と105,000円(共益費3,000円)のことなのかもしれません。

となれば、つまりは106,000円と108,000円の違いになります。

この上で、前者の物件に他で家賃が安くなっている負の理由は見えませんか?

見えるならば、後者の賃貸マンションの方が良くはなりませんか?

そして、以上をふまえて再度検討した結果、あなたにとって前者の賃貸物件は依然として格安ですか?

4. 格安な代わりに、異常に最寄駅まで遠い場合

どんなに歩いてでも、家賃が安いのはありがたい!

その気持ちも分かります。

もし、その気持ちを大事にするならば、最低限、以下の覚悟もして格安となるか考えましょう。

・ 代わりに自転車を考えるならば、気象変化で自転車が使えないリスクを簡単にクリアできるか?

・ 雪や豪雨などの悪天候などによる徒歩の遅れや自転車が難しいなどの理由で遅延をした場合、勤務先での減給対象になるリスクがあり、結果的に収入の方が減ることはないか?

・ バスを使う場合、自転車と同じリスクや遅延へのリスク及び減給へのリスク管理は予想できるか?

5. 家賃が格安な代わりに、セキュリティが甘い場合

ひとつ知るべきは、格安なところには、格安を求める人が集まるということです。
そして、格安ということは、設備投資も格安になりがちであるということです。

世の中の窃盗・泥棒などは、場所を選びません。
逆に言えば、立地な宅地の方がセキュリティが強く、これの弱いところを狙う傾向もあります。

結果として、最悪の場合、あなたが格安家賃で節約出来てきた貯蓄資産を盗まれるリスクがあります。

脅しではありませんが、環境を合わせてチェックした上での格安の判断をしてみてください。

6. 以前に不幸があった場所(環境が悪い場所)ではないか?

一般的に大幅な賃料値下げがされている賃貸の部屋は、このケースがあります。

3番目に出てきた【家賃が格安なのに管理費(共益費)が高い場合】のように、家賃が安くて共益費が高い理由の1つな場合もあります。

マンション・不動産屋は、これらを説明する義務がありますので、しっかり率直な確認をしましょう

また、不幸以外でも私の経験では、隣の部屋がヤクザ・暴力団関係者の住まいになっているためという理由で格安な場合もあります。

しっかり確認をしてから、格安の意味を受け止めるかを判断しましょう。

良い賃貸物件に出会えますように☆
タカハシ


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賃貸の原状回復義務とは? 工事の費用相場~ガイドラインまで


賃貸の原状回復ここでは難しい言葉は無しに、簡単に書きますね。

賃貸マンションやアパートでは、契約時に、「部屋を出て行くときは、入居したときと同じ状態に戻します」と言うことを義務とした約束が書いてあります。

そして、元の状態に戻すための費用は、大家(オーナー)とあなた(借りた人)と一定のガイドラインに沿ったルールの基で決められるようになります。

このルールも、契約時には、重要説明事項と呼ばれる説明の中で必ずあります。
これがない契約は不正になるため、必ずあります。

しっかり聞き、分からないところや不審なことは指摘しましょう!

つまり、「部屋を入居したときと同じ状態に戻すこと」を不動産契約では「原状回復」と呼ばれています。

ここからは、もう少し「原状回復」について詳しく書いていきます。

まず、部屋に入居したときの状態に戻す訳ですから、カーペットや壁紙、ドアのキズ、網戸、エアコンの臭い、水回りの漏れなど全てが対象です。

あなたが良かれと思ってつけたキッチンの棚やインターネット工事、追加のエアコンなどがあったとして、それが便利に思えても、全て元に戻されます。

つまり、やるべき事や汚れ・痛みの度合いが酷ければ酷いほど、費用相場は上がります。

恐らく、多くの賃貸契約時には、「何年住んだら1つの汚れにかかる清掃費用の何パーセントが大家(オーナー)持ちで、何パーセントがあなたになる」といった具体的な明記も確認できるでしょう。

なければ不動産屋経由で確認しておきましょう。

多くの場合、長く住めば住むほど、あなたの工事負担の割合は減ります。

費用は、基本は敷金から引かれて、余りの敷金が返還されるイメージになります。

よく「敷金は戻ってくるから」と簡単に考える人がいますが、全額戻るなんて、住んでいなかった場合以外は考えにくい状況です。

逆に例年、退去時の原状回復をめぐってのトラブルは多く確認されています。

請求される金額が多かったり、明らかに私負担ではないのに請求されるなどのトラブルです。

このような後々のトラブルを回避するためにも、契約時の原状回復に対する理解は重要になります。

原状回復には、国土交通省が発行するガイドラインがあります。

これは、今多いトラブルを回避するための指標として、賃貸に住む人が不正を主張できるようになるためにも存在します。

ここです。(最新版がPDFでこの検索結果で確認出来ます。)
原状回復ガイドライン

これを見ると分かりますが、生活をしていて、故意でなくても付くような跡やキズは、そもそもあなたの負担にはならないことも書いてあります。

例えば、床にベッドやテーブル・デスクを置いたときの足の跡、常識レベルに掃除をしていた中で発生する致し方ない汚れなど。

逆に、室内でのタバコによる黄ばみやシミ、臭いへのクリーニング費用は全面的にあなたの負担になります。

いわゆる、賃貸は貸している貸主の持ち物である部分、且つ生活上致し方ないダメージは貸主が負担し、そこに住んで明らかに借りた側が損失させた部分は借りた側も一部負担する見方の内容になっています。

しかし残念ながら、全ての賃貸契約の中で、このガイドライン通りに全てやってくれるところはありません。

結局のところ、一般的なクリーニング費用として取られるところは取られます。

それでも、明らかに不当な部分を見分け、話を対等に行うためにも、このガイドラインの存在と内容の意味を把握しておくことは、極めて重要です。

まずは、ガイドラインを一読し、賃貸契約の上、退去時の交渉に臨みましょう。

最後にひとつ、もし、これから新しい賃貸に入居する場合は、入居日初日、まだ何も引越しの荷物を入れる前に、全部の部屋の写真を撮りましょう。

これで、入居時から傷んでいたにも関わらず、退去時に指摘された場合に、「はじめから傷んでいた」と主張して、あなたの費用負担になるべきでない部分も正当に主張できるようになります。

良い物件が見つかりますように☆
タカハシ


賃貸沿線人気ランキングと選び方


賃貸沿線の選び方

よく「住みたい街」「住んでよかった街」といったランキングを目にしますが、実は沿線にも人気ランキングとして「住みたい路線」と「住んでよかった路線」の統計があります。

今回の統計は、SUUMO(スーモ)からの情報ですが、ランキングは以下の通りです。

【住みたい路線ランキング2012】

第10位 JR東海道本線
第9位  東急井の頭線
第8位  JR総武線
第7位  京王線
第6位  小田急線
第5位  東急田園都市線
第4位  京浜東北線
第3位  東急東横線
第2位  JR中央線
第1位  JR山手線

【住んでよかった路線ランキング2012】

第10位 東京メトロ東西線
第9位  JR東海道本線
第8位  JR総武線
第7位  東急田園都市線
第6位  小田急線
第5位  東急東横線
第4位  JR山手線
第3位  京王線
第2位  JR京浜東北線
第1位  JR中央線

今回興味深いのが、以前の住みたい街ランキングと住んでよかった街の結果では、「住みたい」と「住んでよかった」とでは、出てくる地名に大きな変化があったにも関わらず、賃貸沿線におけるランキングでは、大よそで「住みたい」と思われているところが、「住んでよかった」としても良い評価を得ている事です。

路線の場合は「住みたい」と選択するポイントとして多くが、勤務先・学校に近いという「家と職場(学校)との距離」が優先的に考慮されての結果である可能性が高く、「住んでよかった路線」とは、この「移動」に関することを依然としてベースにした総合的な評価の現われであることから、「住みたい」と思われない路線は、やはり「住んでよかった」とも出てこないのではないかと考えられます。

ここで大事な事があります。

「住んで良かった街」にランクインする街を通る路線が「住んで良かった路線」としてランクインがある場合、人気上昇に伴う、賃料の高さと競争率の高さ=選び方を誤ると「余り物件」にぶつかる可能性が考えられます。

これまでの傾向を総括していくと、「住んでよかった街」の中でも、「住んで良かった路線」に入らない街があなたにとって利便性のある駅と考えられるのであれば、住める率としても、家賃相場のリーズナブルさとしても、狙い所かもしれません。

もちろん、住むエリアや路線はランキングで決めるものではありませんが、もし2つの物件で悩んでいたり、まったく希望物件を探す上でエリアの絞込みが難しい際には、参考にできるのではないでしょうか?

良い賃貸マンションに出会えますように☆
タカハシ

 



【違い】分譲賃貸と普通賃貸と定期賃貸


分譲賃貸と普通賃貸の違い

賃貸物件の検索を不動産サイト(スーモスマイティマイナビ賃貸、など)でしていると、「どうみてもハイグレードな造りにも関わらず安い」「しかも駅近」「しかもしかも結構便利な立地」というマンションに出会うことがあります。

実は多くの場合、これらは分譲マンションが賃貸になった「分譲賃貸」なケースです。
そして、これらの多くは、「定期賃貸」であることが多くあります。

ここでは、それぞれの意味の違いについて、想定できるメリット・デメリットと共に紹介します。

 

【普通賃貸】
いわゆる「借りる」を目的として建てられ、提供されている部屋です。

契約期間は、一般的に2年ごとに更新の意思確認があり、双方(貸主と借主)の同意があれば、延長がまた2年ごとに可能となっています。

駅近や便利な立地、設備の充実度などに比例して、家賃は高くなります。

 

【分譲賃貸】
これは、分譲マンションとして「売買」が目的で建てられ販売されていた部屋を、購入した契約者が一時的に貸し出している場合に用いられる表現です。

貸し出される理由は、

・購入後に長期出張や転勤で一定期間、そこに住めなくなった
・元々、買った部屋を貸し出して、ビジネスとして考えている

というケースが多くあります。

実際の分譲マンション購入者は、余程のお金持ちでない限り、ローンを組んで購入しています。

つまり、自分が住まない間も、支払いローンが発生しているので、他の人に貸し、収入を得ては自分のローン返済に充てられることが最大の理由です。

これに伴い、契約できる期間については様々ですが、普通賃貸が一般的に2年ごとの契約が更新の限り続けられるのは違い、元々の購入者=貸主の状況によって、更新できないことがあるのがデメリットといえます。(もし、住んだ後に気に入っても出ていかねばならないのは、結構大変且つツライことです。)

また、多くの場合、契約の段階で「いつに退去しなければならない」というのが分かっていて住まなければならないこともデメリットでしょうか。

しかし、同額の普通賃貸の家賃では考えられないような設備=ディスポーザー(生ゴミ処理機)やシステムキッチン、ゆとりあるバスルーム、美しい玄関、床暖房、防音・免震などなどや立地条件は、大きな魅力です。

 

【定期賃貸】
上記で解説の「分譲賃貸」となる理由が。貸主の一時的な環境変化による場合、最終的には本人が戻ってくるときに合わせて契約が終了になります。

このように、期間が決まっている中で利用できる賃貸が定期賃貸と呼ばれ、正式には、「定期借家契約」となります。

メリットとデメリットは、基本的には「分譲賃貸」と同じとなります。

 

いかがでしたか?

私も賃貸マンションの検索をしていると、「あ、こんな良さそうな設備と場所なのに、家賃が安い!」と一瞬嬉しい気持ちになり、その勢いで不動産屋に行ってから「あの、これは平成●年●月末日までの契約となりますが、大丈夫ですか?」と知らされガッカリした経験があります。

もちろん、これを上手く利用できる人もいるかもしれませんが、出来るだけ長く住める様な物件を探している人は、予め、このあたりを気にかけながら、検索しては、マンション詳細内容を早い段階でチェックしましょう。

 

よい部屋がみつかりますように☆
タカハシ



賃貸マンション情報の検索条件を保存して、ラクラク物件探しをする方法


6つ目の賃貸物件探しに欠かせない73の秘密のコツとして紹介のある
「条件保存は必須」を実際に行う方法をここでは詳しく紹介していきます。

検索を必要とする度に、条件を毎回選択・入力するのは止めて、より多くの物件を集中して検索していきましょう。

満足出来る引越しを実現するための最初のステップとして、参考下さい♪

【はじめに】
【SUUMO(スーモ)の場合】
【Sumaity(スマイティ)の場合】
【HOME’S(ホームズ)の場合】
【CHINTAI(チンタイ)の場合】
【at home(アットホーム)の場合】
【エイブルの場合】

 


【はじめに】
ここで紹介の方法は、同じPCを使い続けて検索を実施する際に、以前の条件を呼び出して簡単検索が可能になる方法です。

もし、家や別の場所のPC、スマートフォンなど複数の所からアクセスして同じ条件を呼び出したい場合には、SUUMOやHOME’Sのように会員IDが不動産サイトであれば、先にIDを作成してログインした状態で、下記の条件保存を行いましょう。

こうすることで、条件保存したときと違うPCやスマホからアクセスした場合、ログインして呼び出すことが可能になります。

特に不動産サイト側でログインしての会員ID機能がない場合は、初回のみ、各PCやスマホごとに、下記の設定を行い、2回目以降は呼び出しのみで検索が簡単に可能となります。

*但し、利用中のデバイス設定によっては、完全にブラウザを閉じてしまった後や再起動した後など、上手く機能しない場合もあるようですので注意ください。

 


SUUMO(スーモ)の場合】
1. 下記のTOPページから「賃貸物件」を進みます。(上記リンクのように直接賃貸検索ページに飛ぶ場合もあります)

2. 路線や地図などから詳細な検索を進めます。

3. 最終的な検索結果の画面で「この条件をマイリストに追加する」をクリックします。(SUUMOページデザイン変更で見た目が変わることはあります。その場合、画面右や左側の「検索条件」の欄でこの条件で「保存する」といったボタンをクリックしましょう)

4. 完了すると下記の表示が確認できます。(SUUMOは複数登録可能です)

5. 後日、同じ条件を呼び出したいときは、下記の「マイページ」にカーソルを合わせると出てくる「マイリスト(検索条件)」をクリックして呼び出しが出来るようになります。(デザインが異なる場合、画面最上部に「お気に入り」があれば、その並びに「検索条件」がありクリックすると呼び出します)

 


Sumaity(スマイティ)の場合】
1. 下記の「賃貸物件」のページに入り、条件検索を進めます。(上記リンクのように直接賃貸検索ページに飛ぶ場合もあります)

2. 検索結果画面において、赤○をしてある画面左下の「この条件を保存する」を押します。(スマイティ側のページデザイン変更で見た目が変わることはあります。その場合、検索結果の画面上で「この条件を保存する」という表示をクリックしましょう)

3. 完了すると、先ほど「この条件を保存する」であった部分が「この条件を保存しました」に変わり、同時に画面右上側の「保存した条件」が保存件数と共に変化します。

4. 次回、画面右上側の「保存した条件」をクリックすると、保存した条件ごとの物件をチェックすることが可能となります。

 


【HOME’S(ホームズ)の場合】
1. まずは、下記の「賃貸物件」からクリックしていきます。(HOME’Sのページデザイン変更で見た目が変わる場合がありますが、要は「借りる(賃貸)」から賃貸物件を探すページへ移動します)

2. 地域と路線などから、検索条件を設定し実行します。

3. 検索結果が出た画面の下記の部分にある「この条件を保存する」をクリックします。

4. 下記の完了画面が出ます。(HOME’Sは複数登録可能です)

5. 後日、同じ条件で検索したいときは、下記のように画面右上にある「保存した物件/新着メール」の箇所をクリックすると確認できます。

 


【CHINTAI(チンタイ)の場合】
1. はじめに、下記の画面から検索を進めます。(CHINTAIのページデザイン変更で見た目が変わる場合がありますが、要は沿線や地図などから賃貸物件の条件検索を行います)

2. 検索結果が出た画面の下へスクロール(移動)します。(デザイン変更で、検索結果の画面右上に表示される場合もあります)

3. 下記のように移動すると、左下に「検索条件を保存する」が見えますので、クリックします。(CHINTAIは、1件だけ登録可能です)

4. 完了すると、下記の画面が確認出来ます。

5. 次回以降、同じ条件を呼び出したいときには、下記のように画面上部にある「保存条件で探す」をクリックして表示できます。(もしくは画面最上部の右側で「保存中の条件」をクリックして呼び出します)

 


【at home(アットホーム)の場合】
1. 下記のように賃貸検索を進めます。(レイアウトデザインが変わっていても、「借りる(賃貸)」から賃貸へ移動し、地図やエリア・駅などから物件検索をします)

2. 検索結果の画面上にある「この検索条件を保存する」をクリックします。(デザインが変わっていても、画面右や左側で「検索条件を保存する」というボタンをクリックします)

3. 完了すると、下記の表示が確認できます。(at homeは複数登録可能です)

4. 再度同じ条件の呼び出しを行うときは、下記のように画面右上の「登録(保存)した検索条件」をクリックして進められます。

 


【エイブルの場合】
1. まずはエイブルのページで「沿線・駅から探す」など好きな方法で条件検索します。

2. 検索結果画面が以下の赤枠のようになっていたことを確認して、一度画面を閉じたり別のページを見たりしてみます。

3. その後、再度エイブルのページに入りなおした際、画面右上の赤枠にある「前回の条件で検索」をクリックします。

4. すると、青枠部分が前回最後にエイブルのページで検索結果となった条件が呼び込まれて結果表示されます。

 

よい物件が見つかりますように☆
タカハシ