賃貸の原状回復義務とは? 工事の費用相場~ガイドラインまで


賃貸の原状回復ここでは難しい言葉は無しに、簡単に書きますね。

賃貸マンションやアパートでは、契約時に、「部屋を出て行くときは、入居したときと同じ状態に戻します」と言うことを義務とした約束が書いてあります。

そして、元の状態に戻すための費用は、大家(オーナー)とあなた(借りた人)と一定のガイドラインに沿ったルールの基で決められるようになります。

このルールも、契約時には、重要説明事項と呼ばれる説明の中で必ずあります。
これがない契約は不正になるため、必ずあります。

しっかり聞き、分からないところや不審なことは指摘しましょう!

つまり、「部屋を入居したときと同じ状態に戻すこと」を不動産契約では「原状回復」と呼ばれています。

ここからは、もう少し「原状回復」について詳しく書いていきます。

まず、部屋に入居したときの状態に戻す訳ですから、カーペットや壁紙、ドアのキズ、網戸、エアコンの臭い、水回りの漏れなど全てが対象です。

あなたが良かれと思ってつけたキッチンの棚やインターネット工事、追加のエアコンなどがあったとして、それが便利に思えても、全て元に戻されます。

つまり、やるべき事や汚れ・痛みの度合いが酷ければ酷いほど、費用相場は上がります。

恐らく、多くの賃貸契約時には、「何年住んだら1つの汚れにかかる清掃費用の何パーセントが大家(オーナー)持ちで、何パーセントがあなたになる」といった具体的な明記も確認できるでしょう。

なければ不動産屋経由で確認しておきましょう。

多くの場合、長く住めば住むほど、あなたの工事負担の割合は減ります。

費用は、基本は敷金から引かれて、余りの敷金が返還されるイメージになります。

よく「敷金は戻ってくるから」と簡単に考える人がいますが、全額戻るなんて、住んでいなかった場合以外は考えにくい状況です。

逆に例年、退去時の原状回復をめぐってのトラブルは多く確認されています。

請求される金額が多かったり、明らかに私負担ではないのに請求されるなどのトラブルです。

このような後々のトラブルを回避するためにも、契約時の原状回復に対する理解は重要になります。

原状回復には、国土交通省が発行するガイドラインがあります。

これは、今多いトラブルを回避するための指標として、賃貸に住む人が不正を主張できるようになるためにも存在します。

ここです。(最新版がPDFでこの検索結果で確認出来ます。)
原状回復ガイドライン

これを見ると分かりますが、生活をしていて、故意でなくても付くような跡やキズは、そもそもあなたの負担にはならないことも書いてあります。

例えば、床にベッドやテーブル・デスクを置いたときの足の跡、常識レベルに掃除をしていた中で発生する致し方ない汚れなど。

逆に、室内でのタバコによる黄ばみやシミ、臭いへのクリーニング費用は全面的にあなたの負担になります。

いわゆる、賃貸は貸している貸主の持ち物である部分、且つ生活上致し方ないダメージは貸主が負担し、そこに住んで明らかに借りた側が損失させた部分は借りた側も一部負担する見方の内容になっています。

しかし残念ながら、全ての賃貸契約の中で、このガイドライン通りに全てやってくれるところはありません。

結局のところ、一般的なクリーニング費用として取られるところは取られます。

それでも、明らかに不当な部分を見分け、話を対等に行うためにも、このガイドラインの存在と内容の意味を把握しておくことは、極めて重要です。

まずは、ガイドラインを一読し、賃貸契約の上、退去時の交渉に臨みましょう。

最後にひとつ、もし、これから新しい賃貸に入居する場合は、入居日初日、まだ何も引越しの荷物を入れる前に、全部の部屋の写真を撮りましょう。

これで、入居時から傷んでいたにも関わらず、退去時に指摘された場合に、「はじめから傷んでいた」と主張して、あなたの費用負担になるべきでない部分も正当に主張できるようになります。

良い物件が見つかりますように☆
タカハシ


賃貸マンション引越しとインターネット設備 無料タイプ~プロバイダ契約タイプまで


賃貸とインターネット賃貸の引越しのとき、意外に問題となるのがインターネット環境です。

今や、インターネットは1日でも使えないと不便な時代。
気をかけておかないと、「入居日から数日間もネットが使えない」というリスクは、意外にも多くあります。

インターネットは、現在利用中の物がWIFIのように持ち運びが出来る移動式で無い限り
単純に契約内容に変更だけで、引越し先で直ぐに使えるとは限りません。

ここでは、賃貸マンションのネット設備のタイプごとに出来ることや、気をつけておくべき事を解説していきます。

あなたが入居したいと思っているマンションタイプに合わせた準備と心構えを物件探しの段階から行い、ハッピーな入居日を迎えましょう!

 

【無料でインターネットが出来る賃貸マンションの場合】
これは、まだそれほど多くの物件で実施されてはいませんが、オーナーがより多くの入居者を獲得するために、インターネット無料という特典をつけている場合はあります。

もし、これに該当するマンション・アパートへの引越し予定ならば、あなたは入居日から直ぐにインターネットが使えます。

また、オーナーから使用方法の説明を受ける程度で、特に大きな事前の手続きも必要ないため、非常に楽で安心できる設備といえます。

インターネットは、普通に契約すれば、ひと月に約4,000~¥6,000は料金としてかかります。
つまり、年間で¥48,000~¥72,000もの節約できることにもなるため、費用的にも経済的です。

ただし、物件によっては、毎月の家賃に実は上乗せされていたり、月々の追加料金として¥2,500程度かかる場合もあります。

この辺は、事前に不動産屋などと確認して納得しておきましょう。

とはいえ、手続きが少なく、直ぐに使える安心感は大きな存在となります。

 

【光回線対応としているマンション・アパートの場合】
これは、マンションが光回線などを各部屋へ引ける環境下であることを意味しています。

「インターネット(ブロードバンド)対応」のような表記が出ている物件に多く見受けられます。

入居者は、通常は回線&プロバイダ契約を行えば、利用が可能となります。

ただし、環境によっては、一定の機材が回線業者からの支給として必要な場合があったり、工事が必要な場合はあります。

もし、入居日か引越しの日の少し前の日に合わせて契約スタート&必要機材の受け取りが可能となれば、入居日から利用することが可能です。

まずはオーナーや不動産屋へネット環境の詳細(フレッツ光かauひかりか等)と利用できるまでの手続き方法や費用を確認し、選べるならば契約したいプロバイダへ連絡の上、入居日か引越しの日の少し前の日を利用スタート日と出来るよう余裕を持って相談しましょう。

プロバイダは、いくつかあり、毎月の料金も様々です。

環境が合うならば、引越し先のインターネット環境を無料で調べてくれる【引越しラクっとNAVI】
といった無料のサポートサービスを最初に活用してみるのも1つのコツです。

 

【何もネット環境の準備がない場合】
意外にこのタイプが多くあります。

つまり、「OCN光 」や「auひかり」といった光回線などが欲しい場合は、自分で工事の手配から契約までしなければならない場合です。

しかも、工事費用なども別途かかってきます。

この場合の最大のデメリットは、相当先の入居日予定の賃貸契約をしているならまだしも、多くの場合、契約後の工事が数週間後になってしまうことで、引越し入居日に利用開始が出来ないことが多い点です。

また、その部屋を退去するとき、光工事などを行った部分までも、原状回復義務で必要となるならば、その分の修繕費用まで請求となり、料金的にも嵩む傾向があります。

しかし、あくまでも私の経験上のお話ですが、このようなネット環境の無い物件でも、工事を気にせず、引越し入居日から直ぐにネットを使えるようにする回避策はあります。

それは、光回線など、工事を必要とする方法ではなく、無線を利用する方法です。

大手では、ギガ放題も可能なWiMAX、他には方法によってポケットWiFiルーターなどのサービスがあります。

光回線に比べると表記上の速度は劣る場合がありますが、体感スピードはほとんど気になりません。

何よりも最大のメリットは、契約後直ぐに工事なしで利用できるばかりか、屋内・屋外の好きな場所で使えるようになることです。

それまでの賃貸で光回線を使っていると、なおさら光回線を次の賃貸でも求めてしまいがちですが、無線の利便性を活かすこともおすすめですので、参考にしてみてはいかがですか?

 

【やっぱり光回線が使いたい、しかし直ぐにネット環境も必要な場合】
とはいえ、どうしても速度的には光回線を使用したいが、工事の関係上、直ぐの利用が出来ない場合に考えられるのが、直ぐに使えるWiFiルータレンタルを光回線の完成まで使用することです。

これにより、光回線の環境が整うまでも、漏れなくネット環境を維持できるようになります。
(最近、ついにこの点をケアしてくれるこんなサービスも出てきました)

そして、引越し先のインターネット環境を無料で調べてくれる【引越しラクっとNAVI】
なども活用すると納得の光回線を手に入れやすいかもしれません。

 

いかがでしたか?

引越し先の賃貸のインターネット環境で事前準備と心構えする方法が幾つかあります。
しかし、毎日欠かせないはずのネットのことを、意外にも人は忘れがちです。

物件探しの際には、「インターネット」に対する注意も欠かさず行ってみてください♪

 

よい物件が見つかりますように☆
タカハシ

 

PS
そもそも不明なことが多い場合、1から無料相談できるサービスもあります。

 

PPS
ところで、実際の引越し初期費用を抑えるための引越し料金比較を簡単にする方法を知っていますか?
引越し料金の見積もりを比較するために知っておくべきコト

 

PPPS
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賃貸の保証会社と連帯保証人について強く言いたいこと!


賃貸保証会社と連帯保証人賃貸を探しているときに、不要となるケースを除き、保証人を立てる必要があります。
これは、あなたが家賃などの滞納をしてしまい、支払いに応じられない時の代行者としてなる人を示します。

 

昔は、連帯保証人を立てるのが基本でした。

しかし連帯保証人は、審査において、親族など親しい関係であり、しかも支払能力を証明できる人(会社正社員で一定の年収以上の人)である必要が多く、賃貸を探す人にとって、場合によっては大きなハードルとなっていました。

また、賃貸物件のオーナーや管理会社にとっても、現在の連帯保証人システムでは、より多くの入居者を求めている中での障害になったり、逆に連帯保証人を立てても逃げられるケースが多く、活用が難しくなってきているのも事実です。

 

そこで、近年よく見かけるようになったのが、「賃貸保証会社」です。

別名では、「保証人会社(保証人代行会社)」などと言われることも多いみたいですが、共通しているのは、親族や支払い能力を証明できる保証人が不要で、その会社を使うことで賃貸契約が出来るようになることです。

つまり、連帯保証人の代行をしてくれる会社です。

保証代行会社の審査も、あなた自身の立場と支払能力の証明程度となり、入居できる能力があっても、ちょっとした理由で連帯保証人を立てづらい人々の大きな味方になっています。

 

しかし、賃貸保証会社を使うには、代わりに料金が大きくかかります。

料金は、その物件が利用を指定する保証会社の形態により異なります。
私がよく見かけたのが、初期費用として家賃の半額+毎月(もしくは契約1年ごとに)家賃の数%といったパターンです。

このことからも分かるとおり、保証会社は便利な分、結構大きな料金負担にはなります。

連帯保証人を立てられる人にとっては、保証会社の利用が強制でない限り、保証人を立てるほうが経済的であることは間違いありません。

 

そのマンション・アパートで保証会社が利用できるか否か?そして、それは強制か?任意か?

これは、物件紹介の詳細に記載があります。

任意例表記:保証人代行=保証会社利用可 株式会社○○ 初回保証料30,000円 任意加入
強制例表記:保証会社利用必 初回保証料:月額賃料等の50% 契約後1年毎に5,000円

 

もし、詳細な記載の確認が出来ない場合は、内見よりも前の段階で必ず確認しましょう!

内見をして気に入っても、保証会社の利用が強制且つ高額な場合となり、諦めなければならなくなっては、非常に非効率な引越し準備となります。

 

良い賃貸契約が出来ますように☆
タカハシ

 

PS
早い者勝ちの賃貸物件探しでは、効率は必須です。
それを実現させるまでの経験と今後の自分のために残した73のコツ

あなたにも役立てそうなら、参考下さい。


家賃値下げ交渉方法とタイミング


家賃値下げ交渉

「家賃を値下げしたい」と思うのは、皆同じです。
私も、これを何度も異なるケースで試してきました。

ここでは、私の経験を交えた家賃値下げ交渉方法を3つのタイミングと共に紹介します。

【契約時】
契約時は、対象の物件によっては大きく値下げ交渉が可能です。

また、多くの場合、このタイミングを逃すと、次のチャンスは更新時=2年後です。
値下げを望むのであれば、まずは目先の2年のための努力をしてみましょう!

まずはタイミング。

これは、実際に契約書の手続きをする時では遅すぎます。
物件探しにおいて、内見をすると同時に行います。

なぜか?

これは、内見の時に見つけられる物件の落ち度を利用して交渉するためです。

例えば、既にクリーニング済みか?と確認の上、見に行った内装にキズやシミ、もしくは使い勝手の悪い部分があるとします。

それらのポイントをまとめては、「●●が他の同等額の物件と比較して、少し難があるが、修繕・改善は不要な代わりに値下げになりませんか?」と切り出します。

このとき、毎月の家賃から●●円下がるという結果が得られない場合、さらなる一手もあります。

それは、「毎月の家賃の値下げでなくても、礼金を1ヶ月もしくは0.5ヶ月考慮いただけませんか?」とする方法です。

礼金は、賃貸物件の探し方に欠かせない73のコツの12~13番目で少し紹介していますが、仮に0.5ヶ月分でも、家賃12万円ならば、6万円もの値下げを意味します。

その割には、言葉の響きとして、毎月の家賃を下げるよりもハードルが低くなりがちです。

6万円もの値下げを得られれば、今の時代では良いDVDレコーダーや立派なカーテンも買えます。

つまり、内見をした上での不満なポイントを利用して、毎月の家賃交渉から切り出し、結果NGならば、礼金値下げを提案してみる2段階方式で臨みます。

なお、内見でどう見ても素敵過ぎる落ち度のない場合、その物件に対する大家の自信と他の人との競争は激しいことが想定されます。

このような場合については、交渉が難航しやすくなります。

大家としても、自信があることから、他にも入居希望者は直ぐに見つかり、無理に値下げを受け入れる必要はない環境ですので、よほど気に入った物件なのであれば、正直に契約時の交渉はやめましょう。

家賃交渉のポイントは、正当な理由があることです。
これがあれば、お互い不快にはなりません。

また、不動産屋の仲介者が実際に言葉として大家に伝えてくれる上、彼らの経験からもそれをうまく伝えたり、プラスのアドバイスを受けることが出来ます。

まずは、交渉をする理由を明確にまとめ、不動産の担当者に相談をしてみましょう。

 

更新時(住みたい希望有り)
まだ住みたいけど、家賃は出来れば抑えたい。

このような場合でも、まずは理由を明確にします。
決して、「高いから」「家賃が下れば助かるから」という理由ではありません。

更新時であれば、それまでに住んできて思いつく不便な点を修繕・改善する代わりに毎月の家賃値引きに出来ないか?という交渉をします。

また、契約時では毎月の家賃の交渉として難しい場合は、礼金を用いて2段階な値下げを試みましたが、更新時は、更新料金を免除もしくは半額にしてもらう提案が有効です。

 

更新時(引っ越しても差し支えない程度)
もし、更新時の心境として、まだ住みたい思いよりも「引越しを覚悟出来る」くらいその家賃では不満がある状況であるならば、思い切っての交渉が出来ます。

まずは、これまで同様に理由を明確にします。
この段階では出て行く覚悟があるくらいの不満があるわけですから、簡単なことかもしれません。

その後、ここではさらに、「不満の全面解決もしくは家賃●円でなければ更新したくない」というプラスのポイントを作成します。

以上を用いて、はっきりと相手に不満と理由、そして交渉なければ更新をしないことを伝えます。

あとは大家次第ですが、「引越しを覚悟出来る」くらいなのであれば、これくらい強い明確な意思表示をすることで、あなたの不満を解消させてくれる、もしくは家賃を希望通りにしてくれる可能性にチャレンジできます。

 

よい家賃交渉が出来ますように☆
タカハシ

 

PS
あなたは大丈夫?
【意外に費用がかかる賃貸と引越しとインターネット設定の関係】

これも総合的に賃貸・引越しにおける費用を劇的に安く出来る方法の1つです。
賃貸マンション引越しとインターネット設備 無料タイプ~プロバイダ契約タイプまで

 


賃貸の仲介手数料と更新料の相場


仲介手数料と更新料賃貸契約をする場合、よく目と耳にするのが、「仲介手数料」と「更新料」です。

「仲介手数料」は、いわゆる物件を紹介してくれた不動産屋さんへのお礼金であり、
「更新料」は、その物件のオーナーへ契約更新の意味で支払うお金です。

それでは、それぞれの相場(目安)はいくらなのか?

 

【仲介手数料】

基本的に契約時の1回限り、金額は最大で家賃の1ヶ月分とされています。

しかし、今や同じ物件を複数の不動産屋が取り扱っているケースは珍しくありません。

一部の物件に対しては、仲介手数料無料としている場合もあります。

そんな中で、ミニミニなどのCMで代表されるように、「ウチ経由で契約してくれた方が安いよ」という差別化を図る為、家賃の半額=0.5ヶ月分しかかからないケースも多く出てきています。

例えば、家賃13万円の紹介マンションが合った場合、同じマンションでも「仲介手数料」をA社が1.0か月分、B社が0.5か月分としているならば、6.5万円も契約時にかかる費用としての差が生じます。

これは、大きいです。

もし、希望する部屋を見つけられても、最初の紹介してくれた不動産屋が1.0か月分の手数料を取っている場合、手数料が安い別の不動産屋へ取り扱いがあるか聞いてみるのは、ある意味裏ワザです。

ただし、別の不動産経由の紹介に変える=元々紹介してくれていた不動産屋が行ってくれた手続き内容はすべて白紙になり、B社によって初めからとなるため、場合によっては、第三者に先を取られるリスクもあります。

そのため、初期の段階で紹介してくれる不動産屋の吟味も平行して行っておくことが無難です。

また、更新時に「仲介手数料」を請求されることは基本的には考えられません。
とはいえ、様々な形態が存在する昨今ですので、この点も、最初の契約時にはっきり確認しておくべきと思います。

 

【更新料】

一般的な契約期間である2年ごとに1回、家賃の一か月分が請求されることが一般的ですが、これは物件ごとに異なります。

また、更新料が無料の物件もあります。
特に、UR住宅や定期借家契約の場合です。

更新料の支払い義務に関しては、最近ニュースでも拒否できる/出来ないなどありますが、
基本的には、その物件が気に入ったことを想定して、揉め事を回避する上でも、契約時に相互理解を取っておくべき点ではあります。

また、更新料時期は、料金交渉のチャンスではあります。

どの大家さんも、出て行かれれば、その分修繕費用も次を探すのにも苦労します。
そして、誰もそれを望んではいません。今の住人さんにいてもらえる方が楽です。(よほどトラブルメーカーでない限り・・・)

つまり、お互いの希望を出し合えるタイミングでもあります。

例えば、

・ 単純に次回の更新時の更新料を「なし」もしくは「半分」にする契約を新たにしてもらう。
・ 更新料はそのままに、毎月の家賃を少なくてもいいから値引きしてもらう

特に毎月家賃は、次の2年間を考えると、たとえ¥1,000値引きできたなら、24ヶ月で¥240,000もの節約になり、更新料を2回分払うのと変わらない意味を持ちます。

このように、契約時の約束確認をしてから、気に入った物件なのであれば、更新時に値段交渉をしてみるという流れは決して遠慮すべきことではないかと思います。

 

良い物件が見つかりますように☆
タカハシ